Благоустройство арендованной территории: как учесть расходы и избежать налоговых претензий

Асфальтовые проезды, наружное освещение, газоны и автоматический полив: бухгалтерский и налоговый учёт, судебная практика.

Автор: Семенова Людмила, аудитор, налоговый консультант
Актуально на 24.10.2026

Главное за 2 минуты

Организация арендует складской комплекс и за свой счёт обустраивает территорию: прокладывает асфальтовые проезды, укладывает тротуарную плитку, устанавливает наружное освещение, создаёт газоны и систему автоматического полива.

Можно ли учесть эти затраты при расчёте налога на прибыль? Как отразить их в бухгалтерском учёте? Кто начисляет амортизацию, если арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений при прекращении аренды?

Основные правила:

• Сначала определяем характер работ: ремонт, создание самостоятельного объекта или неотделимые улучшения арендованного имущества.

• В бухгалтерском учёте руководствуемся ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020, учитывая условия аренды.

• В налоговом учёте важно подтвердить производственное назначение расходов и соблюсти специальные правила амортизации.

• Газоны и систему автоматического полива необходимо рассматривать отдельно: налоговые последствия у них могут различаться.

• Если договор предусматривает компенсацию неотделимых улучшений, порядок начисления амортизации зависит от того, какие затраты арендодатель обязан возместить.

1. Исходная ситуация: что создаёт арендатор

Организация на общей системе налогообложения арендует складской комплекс и выполняет три группы работ.

Договор аренды предусматривает, что при его прекращении арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений на согласованных условиях. Однако конкретный порядок определения компенсации не установлен.

Это обстоятельство имеет значение для налогового учёта. Но сначала нужно определить, что именно возникает в результате работ.

Ремонт, новый объект или неотделимое улучшение?

Если организация восстанавливает изношенное асфальтовое покрытие без изменения его назначения и характеристик, речь может идти о ремонте.

Если она устанавливает новую систему освещения, может возникнуть самостоятельный объект основных средств.

Если результат капитальных работ невозможно отделить от арендованного имущества без вреда для него, речь может идти о неотделимых улучшениях, предусмотренных ст. 623 ГК РФ.

При этом не всякое капитальное вложение является неотделимым улучшением. Например, оборудование, которое можно демонтировать и использовать отдельно, может оставаться самостоятельным имуществом арендатора.

2. Бухгалтерский учёт

Для учёта капитальных вложений и основных средств применяются ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Условия аренды учитываются с применением ФСБУ 25/2018.

Если в результате работ создаётся актив, отвечающий условиям признания основного средства, затраты первоначально отражаются как капитальные вложения на счёте 08. После готовности объекта к использованию его стоимость переносится на счёт 01.

Если же работы направлены на поддержание имущества в рабочем состоянии и не отвечают критериям капитальных вложений, затраты признаются расходами соответствующего периода.

2.1. Асфальтовые проезды и тротуарная плитка

Первоначальное устройство асфальтового покрытия и дорожек, предназначенных для многолетнего использования, как правило, имеет капитальный характер.

При этом необходимо определить, создаётся ли самостоятельный объект или улучшается арендованный земельный участок.

Но если организация только восстанавливает существующее покрытие, расходы могут относиться к ремонту.

Например, замена разрушенных участков асфальта без изменения площади и назначения проезда отличается от устройства нового проезда на ранее не оборудованной территории.

2.2. Стационарное наружное освещение

Система освещения включает опоры, светильники, кабельные линии и оборудование управления.

Если она отвечает критериям основного средства, затраты на её создание признаются капитальными вложениями.

При определении инвентарного объекта учитываются техническая взаимосвязь элементов и сроки их полезного использования. Если отдельные существенные компоненты имеют значительно различающиеся сроки эксплуатации, они могут учитываться отдельно по правилам ФСБУ 6/2020.

2.3. Газоны и автоматический полив

Затраты на создание газонов и системы полива необходимо разделить.

Создание газонов может формировать капитальные вложения при выполнении условий признания актива. Обычные расходы на уход за газонами — стрижку, подкормку, текущий полив — к таким вложениям не относятся.

Система автоматического полива включает инженерное оборудование: насосы, трубопроводы, контроллеры и другие элементы.

Если она отвечает критериям основного средства, её можно учитывать отдельно от затрат на озеленение.

Бухгалтерские проводки

Если созданный объект признаётся основным средством арендатора, применяется следующая схема:

Вычет НДС применяется при соблюдении условий ст. 171 и 172 НК РФ.

3. Налоговый учёт: какие расходы можно признать

Для налога на прибыль необходимо соблюдать требования ст. 252 НК РФ: расходы должны быть обоснованны, документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение дохода.

Позиция налоговых инспекций и Минфина России по вопросу учета расходов на благоустройство территории в налоговом учете (НУ) остается жесткой и фискальной: в большинстве случаев эти затраты признаются не уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль.

Однако, опираясь на обширную судебную практику, налогоплательщики могут отстоять и эти расходы, если докажут их прямую связь с коммерческой деятельностью или нормативными требованиями.

При этом нужно помнить, что капитальные затраты нельзя автоматически списывать единовременно. Необходимо определить, образуют ли они амортизируемое имущество и вправе ли вы начислять амортизацию.

3.1. Асфальтовые проезды и тротуарная плитка

Асфальтовые проезды могут иметь непосредственное производственное назначение: обеспечивать подъезд транспорта к складам, перемещение товаров и работу погрузочной техники.

Если выполняется ремонт существующего покрытия, расходы могут учитываться по ст. 260 НК РФ в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.