Благоустройство арендованной территории: как учесть расходы и избежать налоговых претензий

Организация арендует складской комплекс и за свой счёт обустраивает территорию: прокладывает асфальтовые проезды, укладывает тротуарную плитку, устанавливает наружное освещение, создаёт газоны и систему автоматического полива.

Можно ли учесть эти затраты при расчёте налога на прибыль? Как отразить их в бухгалтерском учёте? Кто начисляет амортизацию, если арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений при прекращении аренды?

Основные правила:

• Сначала определяем характер работ: ремонт, создание самостоятельного объекта или неотделимые улучшения арендованного имущества.

• В бухгалтерском учёте руководствуемся ФСБУ 26/2020 и ФСБУ 6/2020, учитывая условия аренды.

• В налоговом учёте важно подтвердить производственное назначение расходов и соблюсти специальные правила амортизации.

• Газоны и систему автоматического полива необходимо рассматривать отдельно: налоговые последствия у них могут различаться.

• Если договор предусматривает компенсацию неотделимых улучшений, порядок начисления амортизации зависит от того, какие затраты арендодатель обязан возместить.

Организация на общей системе налогообложения арендует складской комплекс и выполняет три группы работ.

Договор аренды предусматривает, что при его прекращении арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений на согласованных условиях. Однако конкретный порядок определения компенсации не установлен.

Это обстоятельство имеет значение для налогового учёта. Но сначала нужно определить, что именно возникает в результате работ.

Если организация восстанавливает изношенное асфальтовое покрытие без изменения его назначения и характеристик, речь может идти о ремонте.

Если она устанавливает новую систему освещения, может возникнуть самостоятельный объект основных средств.

Если результат капитальных работ невозможно отделить от арендованного имущества без вреда для него, речь может идти о неотделимых улучшениях, предусмотренных ст. 623 ГК РФ.

При этом не всякое капитальное вложение является неотделимым улучшением. Например, оборудование, которое можно демонтировать и использовать отдельно, может оставаться самостоятельным имуществом арендатора.

Вывод: характер работ определяется по техническим документам и фактическому результату, а не только по наименованию в договоре подряда.

Для учёта капитальных вложений и основных средств применяются ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» и ФСБУ 6/2020 «Основные средства». Условия аренды учитываются с применением ФСБУ 25/2018.

Если в результате работ создаётся актив, отвечающий условиям признания основного средства, затраты первоначально отражаются как капитальные вложения на счёте 08. После готовности объекта к использованию его стоимость переносится на счёт 01.

Если же работы направлены на поддержание имущества в рабочем состоянии и не отвечают критериям капитальных вложений, затраты признаются расходами соответствующего периода.

Первоначальное устройство асфальтового покрытия и дорожек, предназначенных для многолетнего использования, как правило, имеет капитальный характер.

При этом необходимо определить, создаётся ли самостоятельный объект или улучшается арендованный земельный участок.

Но если организация только восстанавливает существующее покрытие, расходы могут относиться к ремонту.

Например, замена разрушенных участков асфальта без изменения площади и назначения проезда отличается от устройства нового проезда на ранее не оборудованной территории.

Система освещения включает опоры, светильники, кабельные линии и оборудование управления.

Если она отвечает критериям основного средства, затраты на её создание признаются капитальными вложениями.

При определении инвентарного объекта учитываются техническая взаимосвязь элементов и сроки их полезного использования. Если отдельные существенные компоненты имеют значительно различающиеся сроки эксплуатации, они могут учитываться отдельно по правилам ФСБУ 6/2020.

Затраты на создание газонов и системы полива необходимо разделить.

Создание газонов может формировать капитальные вложения при выполнении условий признания актива. Обычные расходы на уход за газонами — стрижку, подкормку, текущий полив — к таким вложениям не относятся.

Система автоматического полива включает инженерное оборудование: насосы, трубопроводы, контроллеры и другие элементы.

Если она отвечает критериям основного средства, её можно учитывать отдельно от затрат на озеленение.

Если созданный объект признаётся основным средством арендатора, применяется следующая схема:

Вычет НДС применяется при соблюдении условий ст. 171 и 172 НК РФ.

Важно: приведённые проводки относятся к случаю, когда арендатор признаёт созданный объект своим активом, например, неотделимые улучшения. Если результат работ подлежит возмещению и передаче арендодателю, порядок учёта зависит от содержания соответствующих договорных обязательств.

Срок полезного использования объекта устанавливается с учётом ожидаемого периода получения экономических выгод, в том числе срока аренды и условий компенсации.

Для налога на прибыль необходимо соблюдать требования ст. 252 НК РФ: расходы должны быть обоснованны, документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение дохода.

Позиция налоговых инспекций и Минфина России по вопросу учета расходов на благоустройство территории в налоговом учете (НУ) остается жесткой и фискальной: в большинстве случаев эти затраты признаются не уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль.

Однако, опираясь на обширную судебную практику, налогоплательщики могут отстоять и эти расходы, если докажут их прямую связь с коммерческой деятельностью или нормативными требованиями.

При этом нужно помнить, что капитальные затраты нельзя автоматически списывать единовременно. Необходимо определить, образуют ли они амортизируемое имущество и вправе ли вы начислять амортизацию.

Асфальтовые проезды могут иметь непосредственное производственное назначение: обеспечивать подъезд транспорта к складам, перемещение товаров и работу погрузочной техники.

Если выполняется ремонт существующего покрытия, расходы могут учитываться по ст. 260 НК РФ в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Но если создаётся новое покрытие, необходимо установить, является ли оно самостоятельным объектом имущества или неотделимым улучшением арендованного участка. От этого зависит порядок признания расходов и начисления амортизации

Само по себе асфальтирование земельного участка не всегда приводит к созданию самостоятельного объекта недвижимости. Этот подход отражён и в Обзоре судебной практики, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2026, применительно к налогу на имущество организаций. Однако выводы по налогу на имущество нельзя автоматически переносить на порядок признания расходов по налогу на прибыль.

Поэтому для налога на прибыль следует отдельно определить, являются ли затраты ремонтом, капитальными вложениями в арендованный объект или созданием самостоятельного имущества.

Если освещение обеспечивает движение транспорта, погрузочно-разгрузочные работы и охрану складского комплекса, организация может обосновывать его производственное назначение.

Если система представляет собой самостоятельное амортизируемое имущество, применяется общий порядок главы 25 НК РФ с начислением амортизации.

Если система освещения является неотделимым улучшением арендованного имущества, право на амортизацию зависит от условий возмещения затрат: при возмещении стоимости амортизацию начисляет арендодатель, при отсутствии возмещения — арендатор в течение срока аренды (ст. 256, 258 НК РФ)

При этом расходы на функциональное освещение складской территории следует отличать от затрат на декоративную подсветку, экономическую обоснованность которых доказать сложнее.

Это наиболее спорная группа расходов.

Газоны. Налоговая инспекция может рассматривать затраты на озеленение как расходы на благоустройство, не связанные непосредственно с производственной деятельностью.

Налоговый риск. Минфин относит газоны и другие объекты озеленения к объектам внешнего благоустройства, которые не подлежат амортизации на основании подп. 4 п. 2 ст. 256 НК РФ (письмо от 01.04.2016 № 03-03-06/1/18575).

Однако если озеленение необходимо для выполнения обязательных требований либо непосредственно связано с производственной деятельностью, у организации появляются основания для защиты расходов. В таком случае необходимо документально подтвердить производственное назначение работ. Само по себе финансирование за счёт собственных средств не устраняет риск налоговых претензий.

Само по себе использование собственных средств организации не гарантирует право на амортизацию: необходимо установить характер объекта и выполнение остальных требований главы 25 НК РФ.

Система автоматического полива. Инженерное оборудование может рассматриваться отдельно от газонов.

Если система соответствует признакам амортизируемого имущества и используется в деятельности, направленной на получение дохода, возможно применение соответствующего порядка амортизации.

Но если она обслуживает исключительно декоративное озеленение, инспекция может поставить под сомнение экономическую обоснованность расходов.

Вывод: для газонов и системы полива необходимы отдельные документы и самостоятельная оценка налоговых последствий.

Это ключевой вопрос для рассматриваемой ситуации.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения за собственный счёт, по общему правилу имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если договором не предусмотрено иное.

Однако право на компенсацию по гражданскому законодательству и порядок амортизации в налоговом учёте необходимо рассматривать отдельно.

Пункт 1 ст. 258 НК РФ устанавливает следующие правила.

Эти правила применяются к капитальным вложениям, соответствующим требованиям ст. 256 НК РФ.

Предположим, арендатор установил наружное освещение стоимостью 2 млн рублей.

Стороны заранее согласовали, что после завершения работ арендодатель возмещает всю сумму.

В этом случае арендатор не вправе начислять амортизацию.

Налоговые последствия возмещения и передачи результата работ необходимо определить отдельно.

Предположим, арендатор за свой счёт создал неотделимые улучшения стоимостью 3 млн рублей. Договор предусматривает, что в течение срока аренды арендодатель расходы не возмещает, а при прекращении договора компенсирует только ту часть стоимости улучшений, которую арендатор не успел погасить через амортизацию.

В этом случае при соблюдении требований ст. 256 и 258 НК РФ арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды и учитывать её в расходах при расчёте налога на прибыль.

Важное

Важно: в договоре должно быть прямо предусмотрено, что арендодатель не возмещает первоначальную стоимость капитальных вложений, а компенсирует только их неамортизированную часть при прекращении аренды. Это позволяет обосновать начисление амортизации арендатором в период действия договора, хотя полностью не исключает налоговый риск.

Вывод: если арендодатель компенсирует только стоимость улучшений, не погашенную через амортизацию к моменту прекращения аренды, арендатор имеет основания учитывать ранее начисленную амортизацию в расходах. При этом полученная компенсация и соответствующая неучтённая часть затрат отражаются отдельно в налоговом учёте.

Для рассматриваемой ситуации показательны два судебных спора, связанных с работами на арендованной территории.

Дело № А62-8660/2016, ООО «Терминал Никольский».

Организация арендовала производственную площадку. На её территории появились выбоины, просадки и другие повреждения асфальтового покрытия.

Арендатор выполнил восстановительные работы и учёл их стоимость в текущих расходах.

Налоговая инспекция посчитала, что работы являются капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений и не могут быть списаны единовременно.

Спор дошёл до кассации. Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 06.02.2018 № Ф10-6074/2017 направил дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства и доказательства характера работ были исследованы недостаточно полно.

При новом рассмотрении суды оценивали договоры, акты выполненных работ, технические характеристики покрытия и заключение эксперта.

Что важно для нашей ситуации: если организация ремонтирует существующие проезды, необходимо документально подтвердить, что работы восстанавливают прежние характеристики покрытия, а не создают новый объект или новые качества имущества.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.03.2026 № Ф06-1048/2026 по делу № А12-8034/2025.

На арендованном земельном участке была оборудована площадка для хранения с покрытием из шлака и щебня и ограждением из бетонных блоков.

В дальнейшем стороны попытались оформить куплю-продажу этой площадки отдельно от земельного участка.

Суд указал, что устройство покрытия и ограждений для складирования и разгрузки не означает создания самостоятельного объекта недвижимости. Такие работы улучшили полезные свойства земельного участка, но не создали отдельный объект, который можно продать независимо от земли.

Что важно для нашей ситуации: первоначальное устройство асфальтового покрытия или площадки на арендованной земле не следует автоматически квалифицировать как создание самостоятельной недвижимости. Эти работы могут быть квалифицированы как улучшение полезных свойств земельного участка, а земельные участки не амортизируются. Любая ситуация зависит от того, как оформлены документы на выполненные работы.

Для арендатора решающее значение имеют фактические обстоятельства: какое имущество существовало до начала работ, что изменилось после их завершения, кому принадлежит участок и какие права предоставлены арендатору.

Поэтому в документах нужно отражать реальный характер работ, а не выбирать наименование «ремонт» или «благоустройство» исключительно исходя из желаемого налогового результата.

Для подтверждения расходов и правильного учёта необходимо оформить:

Для газонов и системы полива желательно предусмотреть раздельную стоимость работ и оборудования в сметах и первичных документах.

Если расходы на озеленение обосновываются обязательными требованиями, необходимо дополнительно подтвердить, какие именно нормы распространяются на складской комплекс.

Первичные документы подтверждают факт выполнения работ и их стоимость, но не всегда объясняют, почему организация понесла эти расходы. Поэтому рекомендуется оформить обоснование производственной необходимости работ по обустройству арендованной территории.

В нём целесообразно описать назначение работ, их связь с эксплуатацией складского комплекса, причины необходимости и последствия отсутствия соответствующих объектов, а также привести ссылки на техническую документацию и применимые обязательные требования.

Например, асфальтовые проезды обеспечивают движение грузового транспорта и погрузочной техники, а наружное освещение — безопасность работы в тёмное время суток. Для газонов и системы полива обоснование составляют отдельно, поскольку их производственная необходимость может быть менее очевидной.

Такой документ не является обязательной унифицированной формой и сам по себе не гарантирует признания расходов. Вместе с техническими и первичными документами он помогает подтвердить экономическую обоснованность затрат по ст. 252 НК РФ.

Для практического применения рекомендаций в разделе «Рабочие материалы» проекта «Налоговый гид», в папке «Благоустройство арендованной территории», подготовлены:

• «Обоснование производственной необходимости работ» — образец внутреннего документа;
• «Чек-лист проверки капитальных вложений в арендованное имущество» — инструмент для проверки документов, классификации объектов и порядка учёта;
• «Дополнительное соглашение к договору аренды» — образец согласования неотделимых улучшений, порядка финансирования и условий возмещения их стоимости.

Документы можно использовать с учётом особенностей конкретной организации.

В разделе «Практические разборы» размещён материал «Благоустройство арендованной территории: как обосновать расходы и не потерять право на амортизацию». В нём подробно рассмотрены назначение документов, порядок их применения, условия возмещения стоимости улучшений и связанные с ними налоговые риски.

Расходы арендатора на обустройство складской территории могут учитываться по-разному.

Асфальтовые проезды и тротуарная плитка требуют разграничения ремонта, создания покрытия и неотделимых улучшений земельного участка.

Стационарное наружное освещение может представлять собой самостоятельную инженерную систему либо неотделимое улучшение арендованного имущества.

Газоны и автоматический полив необходимо рассматривать раздельно, поскольку создание озеленения и приобретение инженерного оборудования имеют разные характеристики и налоговые риски.

Особое значение имеет условие договора о компенсации стоимости неотделимых улучшений при прекращении аренды. От содержания этого условия зависит право арендатора начислять амортизацию в налоговом учёте.

Практическая рекомендация: до начала работ определить характер создаваемого имущества, согласовать с арендодателем порядок возмещения и подготовить документы, подтверждающие производственное назначение затрат.

© 2026 Семенова Людмила. Все права защищены. Проект «Налоговый гид».